Capcanele anunțurilor imobiliare "ieftine" din Italia. Cum "casa de vis" se poate transforma rapid într-un coșmar

Postările de pe rețelele sociale care promovează case rustice din Toscana la prețuri sub 50.000 de euro pot părea tentante, dar ascund adesea realități mai complicate decât lasă să se vadă la prima vedere. Italia este o destinație tot mai populară pentru cumpărătorii străini aflați în căutarea unei case de vacanță sau a unei reședințe permanente, însă există câteva capcane care trebuie evitate în cazul anunțurilor de tip „proprietăți ieftine în Italia” sau "case la 1 euro".

Taxe ascunse la tranzacție

Prețul afișat nu include comisioanele obligatorii în Italia: taxa notarială („parcella del notaio”) și comisionul agenției imobiliare („provvigione agenzia immobiliare”). Acestea pot adăuga între 1% și 3% pentru notar, respectiv între 2% și 5% pentru agentul imobiliar. Chiar dacă puteți evita aceste comisioane cumpărând de la un vânzător privat, notarul rămâne indispensabil, fiind responsabil de legalitatea tranzacției.

Vânzările de tip „nuda proprietà”

Este important să citiți cu atenție tipul de proprietate vândută. O formă particulară de vânzare, numită „nuda proprietà”, este frecvent întâlnită în Italia. Aceasta implică vânzarea unei case la un preț redus, dar cu condiția ca actualul proprietar să continue să locuiască în ea până la deces.

Acest sistem oferă un preț atractiv, dar implică o perioadă nedeterminată de așteptare până la preluarea efectivă a locuinței.

Citește și: Fals notar român, descoperit în Italia. A înșelat clienții și autoritățile cu documente contrafăcute și a încasat zeci de mii de euro

Costuri mari de renovare

Multe dintre proprietățile promovate ca fiind „ieftine” necesită lucrări de renovare importante. Construcțiile vechi nu sunt, de regulă, conforme cu standardele actuale privind eficiența energetică sau siguranța la cutremur. Orice lucrare necesită o autorizație, fie sub forma unui „permesso di costruire”, fie printr-o notificare prealabilă, cunoscută ca SCIA („Segnalazione Certificata di Inizio Attività”) sau DIA („Dichiarazione di Inizio Attività”).

Nerespectarea reglementărilor poate duce la obligația de a demola lucrările neautorizate. În plus, dacă proprietatea este clasată ca imobil cu valoare istorică, obținerea autorizațiilor poate deveni extrem de dificilă.

Limitări privind închirierea

Mulți cumpărători speră să își acopere costurile prin închirierea casei, dar legislația italiană privind închirierile pe termen scurt este strictă. Există restricții la nivel local și național privind platformele precum Airbnb. De exemplu, orașul Bolzano a limitat în 2022 numărul de locuințe destinate turiștilor, iar din 2024 este interzisă utilizarea cutiilor de chei cu lacăt pentru self check-in.

Proprietarii trebuie acum să asigure check-in personal printr-un administrator. De asemenea, este obligatorie obținerea unui Cod Național de Identificare („Codice Identificativo Nazionale” - CIN), iar veniturile obținute din chirii sunt impozitate, Airbnb reținând automat 21% pentru statul italian.

Probleme de accesibilitate

Proprietățile extrem de ieftine sunt adesea situate în zone izolate, ceea ce poate fi o problemă pentru cei care nu sunt pregătiți să locuiască departe de facilități urbane.

Lipsa infrastructurii și a rețelelor de utilități, starea precară a fosei septice sau dificultatea de a atrage turiști în zone izolate sunt aspecte care trebuie evaluate cu atenție, mai ales dacă intenționați să transformați locuința într-o pensiune.

Impozite multiple

Cumpărătorii trebuie să plătească „imposta di registro” – echivalentul taxei de timbru – în valoare de 2% din valoarea cadastrală dacă locuința devine reședința principală, sau 9% dacă este o casă secundară.

În cazul achizițiilor de la dezvoltatori imobiliari, TVA-ul poate ajunge până la 22% pentru proprietăți de lux. La acestea se adaugă alte taxe fixe, precum „imposta catastale” și „imposta ipotecaria”, cu valori între 50 și 200 de euro. Ulterior, veți fi obligați să achitați și taxe anuale pentru deținerea imobilului.